12-0487-molL “Masterplan”

MOLSBROEKPARK AAN DE DURME: DE BRUG TUSSEN WATER EN NATUUR

Volgens de meest recente prognoses moet in Vlaanderen rekening gehouden worden met een vrij forse bevolkingstoename, waardoor er de volgende 15 jaar nood is aan meer dan 300.000 extra woningen. Hoe kunnen we die nood aan bijkomende woningen in Vlaanderen op een duurzame manier opvangen? Die moeten allemaal ergens wonen, terwijl ons globaal energieverbruik moet dalen. Tegelijk is er in ons versnipperde Vlaanderen ook nood aan meer groen, speelruimte en ruimte voor de berging van water. Positief nieuws komt uit onze steden, die sinds een tiental jaar opnieuw een grote aantrekkingskracht hebben. De stadsvlucht is gekeerd, onze steden waren nog nooit zo vol. Wonen in de stad is in en biedt tal van voordelen op vlak van mobiliteit, energiebesparing of nutsvoorzieningen. Maar hoeveel woningen kunnen er nog bijgebouwd worden in de stad, zonder het laatste groen op te offeren? Na 50 jaar stadsvlucht begint het (economisch) besef te komen dat steden versmachten en leeg achtergebleven zijn. Zowel de 19de-eeuwse gordels als de binnenstedelijke ankers worden stilaan aangepakt. Mobiliteit of eerder immobiliteit maken deze sites interessant.

Het besef dat ‘anders’ wonen een realiteit wordt moet in deze zin slim aangepakt worden. Een nieuw soort wonen en stedelijkheid dringt zich op, een nieuw bewustzijn. Om die bevolkingsgroei in goede banen te leiden kan er gebaseerd worden op het “lobbenstad-model”. Daarbij worden nieuwe woonwijken gepland in lobben rond de stad, die doorsneden worden door groen-blauwe aders voor natuur, landbouw en water. Op wijkniveau wordt er meer aaneengesloten en gestapeld gebouwd, zodat er meer ruimte blijft voor collectiviteit, gemeenschappelijke speelruimte, natuur en waterberging. Door woningen te oriënteren naar de zon en te investeren in energiebesparing, ontstaan aangename en energiebewuste woonzones. Dit alles is geen verre toekomstmuziek, het kan in Lokeren concreet worden toegepast. Over welke termijn gaat het? 2020 of 2050 of …? Bv in het debat rond vergrijzing is 2020 al te ver af, de problematiek stelt zich nu en vraagt om oplossingen op korte termijn. Tegen 2050 is de grootste vergrijzingsgolf gepasseerd en we moeten dus ook kijken naar wat daarna komt, zodat de oplossingen van nu niet zorgen voor leegstaande infrastructuur in de verre toekomst. Om duurzaam te zijn, moeten we onze manier van bouwen echter omgooien. We moeten eerst nadenken over hoe we leven, en dan bouwen. Er moeten barrières afgebroken worden en we moeten de zaken op een holistische manier durven bekijken. Er wordt veel over hetzelfde nagedacht, maar er wordt nog te weinig samen gedaan.

Woonbeleidsplan Vlaanderen:
Het denken over wonen is in korte tijd veranderd, anders gaan wonen biedt enkel voordelen voor het milieu en voor de bewoner. Het betekent een lagere energiefactuur, minder energievraag en dus minder kerncentrales. Het Woonbeleidsplan Vlaanderen heeft 2050 als horizon. Het zet in op ruimtelijke ordening, mobiliteit, meer gedeelde ruimtes, compact wonen, verzekerde basismobiliteit, een model waarin auto- fietsdeelsystemen vanzelfsprekend zijn. In eerste instantie zet het plan in op energiezuinig renoveren en het verscherpen van de E-normen, maar in de toekomst moeten er ook radicale keuzes worden gemaakt. Er is veel ruimte verkwist en zo’n 3% van het patrimonium is er zo slecht aan toe dat renoveren geen zin heeft. We moeten veel meer huizen durven slopen en heropbouwen. Het pleit voor een sloopfonds en het stimuleren van een voorlopersbeleid, waarbij aannemers die verder willen gaan dan de norm financieel kunnen worden ondersteund.
Op termijn moeten we naar een mentaliteitswijziging, want ‘Energiezuinig wonen is niet duur, de kost van energiefactuur weegt meer door. Energiezuinig wonen betekent een levenslange korting op je energiefactuur.’ Het plan is ook gewonnen voor het principe van collectieve voorzieningen. Steden moeten zo mobiliteitsvriendelijk mogelijk ingericht worden, waarbij voorrang wordt gegeven aan openbaar vervoer, fietsers en voetgangers, in de overtuiging dat autobezit zal dalen wanneer de nood van een auto minder groot wordt.

Ambitie
De ambitie is een aantrekkelijke duurzame nieuwe woonwijk te creëren aan de rand van het Molsbroek met een kwaliteitsvolle publieke ruimte die een meerwaarde voor de omgevende wijk betekent en tegelijkertijd een identiteit en herkenbaarheid geeft aan het woonproject en de stad.
• Voldoende densiteit, stedelijkheid
• Opwaarderen en versterken van de buurt (woonlob met buurtfuncties)
• Opwaarderen en versterken van de Durme en Molsbroek (recreatieve en toeristische dragers)
• Immobiliteit (voorrang aan openbaar vervoer, fietsers en voetgangers)
• Compact bouwen met meer publieke ruimte, aandacht voor oriëntatie, energiebewust bouwen en zichten naar het landschap
• Sociale mix (jong-oud, sociaal-bescheiden-marktcomform), verscheidenheid ondanks compactheid
• Sociale controle (menging van functies dag-nacht, week-weekend, wonen-commercieel-recreatief-werken)
• Vermijden van grenzen met respect voor privacy en veiligheid: zonegrenzen en private grenzen vervagen, doorwaadbaarheid gestimuleerd
• Blauwe aders als open structuren: geleiding en verkeersremmend

OPDRACHTGEVER
Urban Link Group

LOCATIE
Oude Bruglaan (oude slachthuis site), Lokeren (BE)

ONTWERPTEAM
BLAF architecten
Studiebureau Buyens

PROGRAMMA
Deelzone 3: 106 wooneenheden, 137 ondergrondse parkeerplaatsen, 53 bezoekersparkeerplaatsen, 33 in de directe omgeving van de gebouwen, 367 inpandige fietsstaanplaatsen voor max. 367 bewoners

OPPERVLAKTE
Totale BVO bovengronds circa 34.000 m²

RELEVANTIE
Landschapsontwerp en visieontwikkeling van een sportsite
Architectuurontwerp
Duurzame ontwikkeling integreren in maximaal aantal facetten van het project
De economische haalbaarheid van de ontwikkelingen binnen het gebied
Lichtstudie omtrent lichtpollutie
Waterstudie omtrent waterwinning

DEELZONE 1

• Maximaal aantal bouwlagen: 4 waarbij men voor de helft van de bebouwde oppervlakte maximaal 1 bouwlaag mag afwijken ten opzichte van 4. Het gemiddelde aantal bouwlagen mag echter niet meer dan 4 bedragen.

• Langs de oostelijke perceelsgrens dient er over een afstand van 5m gebouwd te worden met 3 bouwlagen en een plat dak.

• Terrassen mogen voorzien worden tot op 3m van de rand van het gebouw.

• De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 3m30 per toegestaan aantal bouwlagen.

• Dakvorm: plat dak. Indien een dak voorzien wordt, moet het een hellend dak zijn met een maximale helling van 45° en wordt deze ruimte aanzien als bouwlaag.

• Maximaal bebouwingspercentage (= grondoppervlakte gebouwen ten opzichte van oppervlakte deelzone 1): 40%.

• Afstand ten opzichte van de zuidelijke (deel)zonegrenzen: minimaal 8m. Op de noordzuidasgeldt de 45°-regel: kroonlijsthoogte van de noordgevel van de zuidelijke bebouwing in deze zone is kleiner of gelijk aan de tussenafstand van de bouwlijn tot de zuidgevel van het noordelijk gelegen volume.

• Elke woongelegenheid dient voorzien te worden van een buitenruimte (terras) met een oppervlakte van minstens 10% van de bruto-vloeroppervlakte van de woongelegenheid met een minimale oppervlakte van 10 m2 en een minimale diepte van 2m. Voor de serviceflats geldt een minimale oppervlakte van 6m2 en een minimale diepte van 2m.

• Platte daken van de 1ste bouwlaag welke niet ingericht zijn als terras dienen ingericht te worden als groendak. De overige platte daken op de 2de en 3de bouwlaag dienen voor 50% ingericht te worden als groendak of terras.

DEELZONE 2

• Deze zone is bestemd voor bebouwing met individuele buitenruimtes van minimaal 30m2.

• Ten opzichte van de westelijke perceelsgrenzen / (deel)zonegrenzen moet een zijdelingse bouwvrije strook van 4 m gerespecteerd te worden.

• De afstand ten opzichte van de zuidelijke deelzonegrens bedraagt minimaal 4m.

• Op de noord-zuidas geldt de 45°-regel: kroonlijsthoogte van de noordgevel van de zuidelijke bebouwing in deze zone is kleiner of gelijk aan de tussenafstand van de bouwlijn tot de zuidgevel van het noordelijk gelegen volume.

• Maximaal aantal bouwlagen: 3 waarbij men voor de helft van de bebouwde oppervlakte maximaal 1 bouwlaag mag afwijken ten opzichte van 3. Het gemiddelde aantal bouwlagen mag echter niet meer dan 3 bedragen. De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 3m30 per toegestaan aantal bouwlagen.

• In zone 2a dient er binnen een straal van 30m van de uiterste perceelsgrens van perceel 1302E gebouwd te worden met 3 bouwlagen en een plat dak.

• Dakvorm: plat dak. Indien een dak voorzien wordt, moet het een hellend dak zijn met een maximale helling van 45° en wordt deze ruimte aanzien als bouwlaag.

• Het is niet toegelaten om één gevelfront te creëren langs het Molsbroek. De bebouwing dient loodrecht op de bebouwingsvrije (centrale) as voorzien te worden.

• Maximaal bebouwingspercentage (= grondoppervlakte gebouwen ten opzichte van oppervlakte deelzone 2): 45%

• Minstens 60% van de wooneenheden dient te beschikken over 3 slaapkamers.

• Ofwel omwille van de bodemgesteldheid, en/ of omwille van (half) ondergrondsparkeren kan de nulpas van de woning 1.5m boven het maaiveld voorzien worden. De zuidelijk gelegen publieke ruimte kan hierdoor op het niveau van de fietsdijk gebracht worden.